肯德基在县城是怎么选址的?

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真叫卢俊

  导读:剖析肯德基在低线城市的选址逻辑。 
 
  之前国庆的时候回了趟老家,我用滴滴打车到县城CBD吃了顿饭
 
  下车第一眼就看到KFC红,轻微惊讶了下,要知道在80后的记忆里,肯dj、麦dl,别说在县城了,就是在市里也吃不到,要尝鲜还得去省城撞撞运气。
 
  我掏出手机刷了下,现在的KFC是有多狂野,县、小镇都不放过,可能一个镇上都就开了好几家。
 
  更重要的是,开在县城里的肯德基,开一家火一家,以安庆市为例,下面所有县域肯德基平均净利润率都在20-25%左右。
 
  除了肯德基,像海底捞、喜茶、瑞幸等,早就开始布局小城镇,对于低线城市的餐饮来说,这些品牌也不见得就一定是来抢生意的。
 
  就拿选址来说,他们会利用专业的团队,以及大数据判断未来县城活力最旺的区域,而这类区域是值得我们关注的
 
  而且因为他们的入驻,也给这类区域多上了一层盈利保障,所以,在县城挑商铺,跟着它们走,应该没错吧?
 
  一、肯德基选址,还是很骚气的
 
  一个县城的同学告诉我,刚开始是去图新鲜。后面发现去的次数越来越多,找人谈事、约会见面都会选择那里,到哪都很顺,旁边还有其他娱乐场所,可以约下一局。
 
  其实在业内看来,肯德基早期拓展新门店时,无论是理念标准、部门架构,还是人员素质,都是行业模仿却甚少超越的对象。
 
  这背后的战略方是肯德基的母公司百胜,作为开发选址的祖师爷,它在连锁店选址方面的能力,一直被星巴克等品牌仰视。
 
  而且不光是快餐连锁,连零售业耐克、阿迪,也一直摸索百胜走过的路,其实,早期百胜为分店选址方面的能力,确实超群。
 
  甚至当年有人买房、买商铺都会跟着肯德基走。  
 
  现在肯德基拓展已经走到第3期(1991当年,第一期;1992-2000年,第二期),肯德基不再像之前那样,下派一个团队帮助各加盟店选址。
 
  巧的是,安庆市望江县城的这家肯德基店铺,就是1991年拿到的资格,只是拿到经营资格的这个人,到今年才在县城开了家肯德基。
 
  天啊,29年,这张经营权,应该是爸爸辈传下来的吧。
 
  所以,县城里肯德基,尤其是这种1期肯德基加盟商,它的选址逻辑,还是值得写下这篇文字的。
 
  二、县城选商铺,请跟KFC走
 
  第一步:怎么算人流量
 
  总的说,肯德基的布点逻辑是:城市-商圈-点址,这是大家网上都能搜到的。
 
  但是你找不到的是,他们对商圈选择的具体标准。
 
  肯德基会对比这个县城最繁华的5个商圈,如果没有5个,就对比所有的商圈。
 
  在商圈的选择上,首先要考虑的就是人流量,以及客户品质。  
 
  肯德基的选址小团队,会通过对商圈内可能产生竞争的品牌,在黄金时段的销售额、人流量来确定这个商圈的消费力。
 
  另外,还会调查这个商圈现有购物中心的停车数量,来衡量这个商圈消费梯度、客户品质。  
 
  比如,在望江(县城),我们可以看到这几个地方的人流量都比较大。

肯德基选址
 
  那KFC是怎么给人流量定性的呢?
 
  一般,他们会掐着表算各个商圈竞品门店门口,或者是候选门店门口,各个时间段,经过多少人。
 
  而且不是笼统的一个标准,它是根据全县人口数量,再分季节、早晚高峰去核定人流量的大小。
 
  另外,马路边骑自行车的人群也算作人流量,而马路上的机动车不能算。
 
  这点的逻辑在于,一般而言骑自行车的活动范围要比开车的活动范围要小,无论是停车便利度还是活动范围,自行车作为客流量都有被考量的意义。
 
  而且如果马路过宽,中间有隔离带,那顾客过马路来消费的概率也会大打折扣,因此那种过宽马路的另一边人数也不能算作客流量。
 
  还有牛叉的一点是,肯德基在采集到人流量数据之后,它会将人流数据输入专用的计算机软件,然后测算出在这个地方投资额的上限在哪。
 
  超出这个标准,开店就无法盈利,这很重要。  
 
  第二步:找准聚客点
 
  人流量并不是唯一的参考标准,第二步,需要考量商圈的“成熟度”
 
  而一个商圈成熟度的标志,是有没有主要的聚客点,这又是什么,就是客人在某一个地方产生商业消费的密集地点。
 
  聚客点一般人流量较大,交通不便捷,有一些比较醒目的标志,比如说北京的王府井大街、上海的南京路步行街。
 
  如果只是单纯的人多,但是没有聚客点,那这里也是不适合开店。  
 
  这也是为什么上海火车站地铁站换乘点下方,虽然人流量很大,但是两边却没有适合开店的原因。
 
  也就是说,不仅要人流量大,还得是能留住人,或者说能让人逗留的地方,我们再拿这张图说事。
 
肯德基选址
 
  4个商圈人流量都比较大,但是商圈1、4,人群逗留效果都不如2、3。
 
  如果细心观察,我们身边是不是有这样的小区,居民挺多,业主消费水平也在那。
 
  但是因为小区周边缺少聚客点,所以小区看着人流量大,但周边店面也没有几家,这样的情况下,只有等社区成熟之后,才能再重新考虑入驻。
 
  第三步:要符合人流动线
 
  商圈繁华,并不代表每个店铺都会旺。
 
  有时候两个店铺可能就因为差一步,生意就会差很多,所以,确定好商圈之后,还要考察人流活动动线。
 
  比如说,你把店开在一个拐弯处,这不是人行动线方便到达的地方,这肯定会影响到店铺的生意,所以,尽量不选择动线之外的地方。
 
  这个中央商业广场上的人往哪个方向走,肯德基会派人去掐表测量,建立一套完整的数据后才能确定位置。
 
肯德基选址
 
  在这个十字路口的商业街上,肯德基选择了东南街区的位置:
 
  ➤ 身后是县城老车站,门口是县城主干道,人们行动路线基本为:西南-东北。
 
  ➤ 东南街区商业广场虽然也是扇形,但是离步行街道更近,这样既可以隔离马路对用餐的干扰,同时也方便顾客进出。
 
  还有一点,商业广场其他入驻的品牌是什么也很重要。
 
  这个肯德基选择入驻的这个商业广场,是整个县城拥有最多年轻化消费品牌的商业广场,还有屈臣氏。
 
  虽然这里面的年轻品牌,只是些不知名的二三线小品牌,但是只要装修、经营理念够新颖,就有吸引客户来消费的能力。
 
  而且不要小瞧县城商铺的盈利能力,像整个安庆市下面的县级肯德基,平均每天的营业额在1.4w左右。
 
  而一般像肯德基这样的知名连锁店,都跟当地开发商,像万达、吾悦等都有合作,他们之间的关系更像是合作共赢。
 
  你给我租金优惠,我帮你提高商户入驻率。
 
  像肯德基在县城的加盟店,房租优惠力度大概在25%左右,还可以按季度付。
 
  所以如果你去县城购商铺想还价的时候,心里就有数了。
 
  三、县城肯德基多久能回本?参考一下
 
  在肯德基官网上有一份这样的数据,像省会城市下面的3线城市,预估会在20个月之后开始回本。
 
  而像望江县城这样的四线县城,平均的回本周期,预估在2年半左右,也就是差不多30个月,这样的回本周期,对于疫情后的第三产业来说,还是不错的。
 
  肯德基加盟店工作人员说,1、2线城市肯德基等连锁店基本饱和,3、4线城市是未来主要的拓展方向。
 
  虽然3、4线人流量不如1、2线,但是贵在租金、员工工资等运营费用较低。  
 
  总的来说,从商圈,到踩点,肯德基的开发部门不仅会根据过去的选址经验,还会利用大数据为新店选定新地址。
 
  这一套选址流程走下来,别说一个小县城了,无论多大的行政单位,它潜在商业能级爆点,都可以被准确定位出来。
 
  而且,不仅是新店址的位置,就连新店址未来有多少营业额都会算出来,这比当年称霸县城的德克士厉害多了。
 
  所以一般肯德基选址之后,生意就热度不减,还越做越好,而且还有连带效应。
 
  连周边的炸鸡、奶茶店,生意也跟着好了起来,这可能也是为什么早些年在上海市流行的一句:选址跟着肯德基走,生意一定很红火。
 
  我想这一点,在县城也能用上。